Costes reales de comprar un piso en España: ITP por comunidad y desembolso total
El precio de Idealista no es lo que pagas. Guía del ITP por comunidad autónoma, notaría, registro y cómo calcular el desembolso total antes de visitar un piso.
El anuncio dice 310.000 €. En tu cabeza, ese es el precio. En la notaría, la cifra que tienes que reunir es otra: ITP, notaría, registro y, si aplica, gestoría. En muchas comunidades eso suma entre un 8 % y un 12 % extra sobre el precio del piso.
Un comprador que no calcula el desembolso total descubre el agujero cuando ya ha visitado, negociado y pedido hipoteca. Esta guía separa lo que pagas al comprar (una sola vez) de lo que pagas después (cada año), con tipos de ITP por comunidad y un ejemplo numérico claro.
Si buscas los gastos de posesión —IBI, comunidad, derramas— esa parte está en la guía de IBI y comunidad. Aquí nos centramos en el golpe de la compraventa.
Precio del anuncio ≠ lo que sales de la notaría
En una compra de segunda mano en España, el desembolso típico se parece a esto:
| Concepto | Qué es | Orden de magnitud |
|---|---|---|
| Precio de compraventa | Lo que aparece en Idealista | 100 % |
| ITP | Impuesto de transmisiones (vivienda usada) | 6–13 % según CCAA |
| Notaría + registro | Escritura e inscripción | ~1.500–3.500 € según precio |
| Gestoría (opcional) | Si no haces los trámites tú | ~300–600 € |
| Tasación (si hay hipoteca) | Valoración para el banco | ~300–600 € |
La hipoteca no entra en esta tabla: es financiación, no un “gasto de compra” en el mismo sentido. Pero sí importa cuánto dinero tienes que aportar el día de la firma: entrada + impuestos + gastos.
Regla práctica: reserva mentalmente un 10 % extra sobre el precio del anuncio y luego afina con el ITP de tu comunidad. En Madrid (6 %) te sobra margen; en Cataluña o Valencia (alrededor del 10 %) te quedas justo o corto.
ITP: el impuesto que más duele (y más varía)
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compra de vivienda de segunda mano. Lo paga el comprador. Se liquida tras la escritura (plazo habitual: del orden de un mes; confirma el de tu CCAA).
Vivienda nueva no lleva ITP: lleva IVA (normalmente 10 %) más Actos Jurídicos Documentados. Casi todo lo que ves en Idealista de particulares es segunda mano → ITP.
Base imponible: no siempre el precio del anuncio
Desde 2022, en el régimen común la base suele ser el mayor entre:
- el precio que pactáis en la escritura, y
- el valor de referencia del Catastro.
Si compras “barato” por debajo del valor de referencia, el impuesto puede calcularse sobre ese valor de referencia igual. No asumas que un precio negociado más bajo reduce el ITP automáticamente.
Tipos generales orientativos por CCAA (2026)
Los tipos cambian, hay tramos en algunas comunidades y existen reducciones (jóvenes, familia numerosa, discapacidad, VPO…). Usa esta tabla como punto de partida, no como liquidación fiscal:
| Comunidad | Tipo general orientativo | ITP sobre 300.000 € |
|---|---|---|
| País Vasco (vivienda habitual, foral) | ~4 % | ~12.000 € |
| Madrid | 6 % | 18.000 € |
| Navarra | 6 % | 18.000 € |
| Canarias | 6,5 % | 19.500 € |
| Andalucía | 7 % | 21.000 € |
| La Rioja | 7 % | 21.000 € |
| Galicia | ~8 % | ~24.000 € |
| Murcia | 8 % | 24.000 € |
| Aragón / Asturias / Castilla y León | ~8 % (hay tramos) | ~24.000 € |
| Cantabria | ~9 % | ~27.000 € |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 27.000 € |
| Cataluña | ~10 % (escala según valor) | ~30.000 € |
| Comunitat Valenciana | ~10 % | ~30.000 € |
| Baleares / Extremadura | escala (puede superar el 10 %) | variable |
La diferencia importa: el mismo piso a 300.000 € puede costarte ~18.000 € de ITP en Madrid y ~30.000 € en Barcelona. Son 12.000 € solo por la comunidad del inmueble —no por dónde estés empadronado.
Antes de ofertar en firme, confirma el tipo vigente y si te aplica alguna reducción en la web tributaria de tu comunidad o con un gestor.
Notaría, registro y el resto de “pequeños” gastos
Respecto al ITP parecen menores. Sumados, no lo son.
- Notaría: aranceles según cuantía de la escritura. En pisos de rango medio suele moverse en cientos o pocos miles de euros.
- Registro de la Propiedad: inscripción de la compraventa (y de la hipoteca si la hay).
- Gestión: mucha gente delega modelo 600 (ITP) y trámites; no es obligatorio.
- Tasación: si pides hipoteca, el banco la exige.
Para un piso de 250.000–400.000 €, un orden de magnitud útil de notaría + registro (sin hipoteca) es aprox. 2.000–3.000 €. Con hipoteca, suma la inscripción de la garantía y la tasación.
En el informe de vivienda de PisoClaro usamos esa lógica: ITP según CCAA + una estimación de notaría/registro + desembolso total = precio + ITP + notaría/registro.
Ejemplo: mismo precio, dos ciudades
Imagina un piso de 310.000 € de segunda mano.
En Madrid (ITP 6 %):
- ITP: 18.600 €
- Notaría + registro (estimación): 2.500 €
- Desembolso orientativo: 331.100 € (+6,8 % sobre el anuncio)
En Barcelona / Cataluña (ITP ~10 %):
- ITP: 31.000 €
- Notaría + registro (estimación): 2.500 €
- Desembolso orientativo: 343.500 € (+10,8 % sobre el anuncio)
Misma ficha de Idealista en tu cabeza. 12.400 € de diferencia solo por impuestos. Si tu techo real es 330.000 € “todo incluido”, el piso de Madrid cabe; el de Barcelona, no —aunque el anuncio diga lo mismo.
Eso es lo que hay que saber antes de pedir visita, no el día de la reserva.
Cómo calcularlo en 5 minutos (antes de enamorte)
- Anota el precio del anuncio.
- Identifica la comunidad del inmueble (no la tuya).
- Aplica el tipo general de la tabla (o el reducido si estás seguro de cumplirlo).
- Suma ~2.000–3.000 € de notaría/registro.
- Compara el total con tu liquidez + entrada de hipoteca.
Si el desembolso te saca del margen, el piso no “está bien de precio”: está fuera de tu operación, aunque el €/m² sea razonable. El filtro de si un piso vale la pena antes de visitarlo empieza exactamente aquí.
Errores habituales con los costes de compra
Presupuestar solo el precio de Idealista. Es el error más caro y el más frecuente.
Confundir ITP con IVA. Segunda mano → ITP. Obra nueva → IVA + AJD. No mezcles las calculadoras.
Olvidar el valor de referencia. Un “chollo” por debajo de Catastro puede no abaratar el impuesto.
Comparar pisos en CCAA distintas sin normalizar el desembolso. Un 6 % frente a un 10 % distorsiona cualquier tabla de candidatos.
Dejar el cálculo para “cuando hable con el banco”. El banco mira la hipoteca; tú tienes que mirar impuestos + entrada + colchón. Antes: en el sofá.
Cómo ver el desembolso total sin montar un Excel
Puedes hacerlo a mano con la tabla de arriba. Si quieres el desglose aplicado a un anuncio concreto de Idealista —ITP de esa CCAA, notaría/registro estimado y total— el informe de vivienda lo incluye junto al score, los puntos a favor/a vigilar y una checklist de visita. Pegas la URL, sin instalar nada; llega en un máximo de 48 horas. Hay un ejemplo de informe si quieres ver el formato.
Para los gastos que llegan después de comprar (IBI, comunidad, energía), sigue valiendo la guía de posesión. Compra y posesión son dos presupuestos distintos; los dos cuentan.
Conclusión: decide con el número de la notaría
El precio del anuncio sirve para filtrar. El número que decide si puedes comprar es el desembolso total: precio + ITP + notaría/registro (+ lo que exija tu hipoteca).
Calcula ese número antes de visitar. Te ahorra trayectos, negociaciones imposibles y la sensación de que “el piso cabía” cuando en realidad nunca cupo.
Si tienes un anuncio delante ahora mismo:
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